Vorstandswechsel bei der KAIFU

Staffelstabübergabe: Stefan Henze ist neuer Technischer Vorstand der KAIFU
 

Zum 01.04.2025 gab es einen Vorstandswechsel bei der KAIFU. Ditmar Baaß ging nach 12 Jahren als Technischer Vorstand in den Ruhestand. Sein Nachfolger ist Stefan Henze. Mit beiden gemeinsam haben wir kurz vor dem Wechsel ein Gespräch über energetische Modernisierungen, Personalgewinnung und den neuen Hamburg-Standard beim Neubau geführt.

Herr Henze, Herr Baaß, seit vielen Jahren beschäftigen Sie sich als Führungskräfte in großen Wohnungsunternehmen mit dem Bereich Technik. Welche Themen standen zu Beginn Ihrer Karriere im Vordergrund?

Ditmar Baaß: Alle Wohnungsunternehmen haben damals begonnen, ihre Bestände energetisch zu modernisieren. Zudem ging es um Neubau. Der Unterschied war nur, dass man sich immer auf eine Aufgabe konzentriert hat. Entweder Neubau – oder Modernisierung. Bei der Planung von Modernisierungen wurden die Mieter erstmals intensiv einbezogen. Diese Beteiligung steckte damals noch in den Kinderschuhen. Heute ist dies eine Selbstverständlichkeit im Sinne der Kundenorientierung.

Stefan Henze: 1999 habe ich als Bauleiter eine energetische Modernisierung mit 440 Wohnungen in Hamburg geleitet. Der Neubau war aufgrund des Nachfragemangels fast zum Erliegen gekommen. Die Leerstände waren nicht vergleichbar mit heute. Für schlecht ausgestattete Objekte war es schwierig, überhaupt Mieter zu finden. Ich erinnere mich, dass wir damals an Wochenenden auf der Mönckebergstraße Vermietungsaktionen durchgeführt haben. Mit Vollmodernisierungen haben wir Missstände in den Objekten beseitigt. Da ging es um durchfeuchtete Fassaden und schlecht isolierte Fenster. Viele Anlagen waren schlecht ausgestattet, zum Teil mit Nachtspeicheröfen. Wir haben dann zentrale Heizungsanlagen installiert und Bäder modernisiert.

Spielten damals Begriffe wie Nachhaltigkeit, CO2-Bilanz oder Klimaschutz überhaupt eine Rolle?

 Ditmar Baaß: Das war absolut sekundär. Bei der energetischen Modernisierung ging es ausschließlich darum, Energie einzusparen, um die Heiz- und Betriebskosten zu senken. Erst in den vergangenen zehn Jahren hat sich der Trend zur Nachhaltigkeit verstärkt. Und im Gegensatz zu früher haben wir eine hohe Gleichzeitigkeit von Projekten, sowohl im Neubau als auch im Bestand. Zusätzlich geht es jetzt auch um regelmäßige Legionellen-Untersuchungen sowie Dichtheitsprüfungen von Sielen. Und die Mitglieder haben ein deutlich höheres Anspruchsdenken entwickelt, was den Komfort ihrer Wohnungen angeht.

Stefan Henze: Die Anforderungen an die Wohnungswirtschaft sind in der Tat enorm gestiegen. Wir müssen uns viel mehr Gedanken um die CO2-Bilanz machen. Bei den zu verbauenden Materialien haben wir den CO2-Fußabdruck des Materials, das wir verbauen wollen, immer im Blick. Hinzu kommt, dass bei energetischen Sanierungen die Förderbedingungen immer komplexer werden. Und ohne Förderung sind solche Maßnahmen kaum noch durchführbar.

Bei der energetischen Modernisierung standen damals Dämmmaßnahmen im Vordergrund.

Ditmar Baaß: Damals waren sehr viele Fenster kaputt, durch beschädigte Fassaden drang Wasser in die Gebäude ein. Es musste also modernisiert werden. Da kam sehr schnell die Überlegung auf: Dann dämmen wir die Fassade gleich mit. Damit sparen wir Energie und sorgen für eine echte Modernisierung, mit der man eine Mieterhöhung generieren kann, um neben der entsprechenden Förderung die Gesamtmaßnahme zu refinanzieren.

Wurde rückblickend zu viel gedämmt?

Stefan Henze: Nein, der Weg zur Klimaneutralität wäre noch schwieriger, wenn damals nicht gedämmt worden wäre – auch wenn es damals in erster Linie um Energieeinsparung ging.

Ditmar Baaß: Das sehe ich genauso. Das Dämmen von Fassaden war damals das Mittel der Wahl.

Stefan Henze: Kritisch kann man allerdings im Rückblick die Wahl der Materialien zur Dämmung sehen. Und aus städtebaulicher Sicht frage ich mich, ob es nicht bessere Lösungen gegeben hätte.

Heute steht im Mittelpunkt, mit ausgefeilter Haustechnik CO2 zu sparen.

Ditmar Baaß: In der Tat. Damals ging es nur um die Wahl des Energieträgers. Ob mit Fernwärme, Öl oder Gas geheizt wurde, war eine strategische Entscheidung. Man wollte sich nicht von einem Anbieter abhängig machen. Erst seit etwa 15 Jahren beschäftigen wir uns intensiv mit der Frage, wie vordringlich durch optimierte Haustechnik Energie kosteneffizienter eingespart werden kann. Das Bewusstsein, wie effizient sich dies auf die CO2-Bilanz auswirkt, ist erst seit fünf Jahren en vogue.

Stefan Henze: Wir dürfen nicht vergessen, dass die fossile Energie vor dem russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine vergleichsweise günstig war. Ein Umstieg auf regenerative Energie war in der Regel wirtschaftlich nicht darstellbar. Die massive Verteuerung hat nun zu einem Umdenken geführt.

Damals war es wahrscheinlich einfacher, Handwerksbetriebe für Aufträge zu gewinnen…

Stefan Henze: Das steht völlig außer Frage. Das gilt nicht nur für die Betriebe, sondern auch für das eigene Unternehmen. Wenn wir früher technische Mitarbeiter über Anzeigen in Tageszeitungen gesucht haben, hatten wir innerhalb einer Woche 200 Bewerbungen. Da war schon die Papierselektion ein riesiger Aufwand. Heute müssen wir mitunter Headhunter einschalten, um überhaupt noch Kolleginnen und Kollegen im Bereich Technik zu finden.

Und es war wahrscheinlich auch einfacher, die Mieter vom Sinn energetischer Modernisierungen zu überzeugen.

Stefan Henze: Sicher. Die Mieten waren damals deutlich niedriger. Für die meisten Mieter war es daher vollkommen akzeptabel, nach einer Modernisierung eine etwas höhere Nettokaltmiete zu zahlen, da sie gleichzeitig durch sinkende Heizkosten entlastet wurden. Darüber hinaus verbesserten neue Fenster und gedämmte Fassaden das Wohnklima erheblich, und oft wurden auch die Bäder modernisiert. Das bot insgesamt ein sehr attraktiv aber dazu sagen, dass die Kosten bei einer Vollmodernisierung damals bei circa 800 Euro pro Quadratmeter lagen.

Ditmar Baaß: Heute reden wir bei einer Vollmodernisierung von Kosten von bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Haben Genossenschaften bei Klimaschutzmaßnahmen eine besondere Verantwortung?

Ditmar Baaß: Bei den Genossenschaften geht es in der Regel nicht mehr um das Ob, sondern um das Wann. Das zeigt sich daran, dass die KAIFU wie viele andere Genossenschaften einen Klimaplan erstellt hat, in dem die geplanten Maßnahmen genau aufgelistet und mit Kostenkalkulationen hinterlegt sind, um das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen. Das machen sicher auch viele private Anbieter. Aber ich kann mir kaum vorstellen, dass ein Eigentümer eines Zinshauses mit vielleicht acht Wohnungen einen solchen Aufwand betreibt. Und Wohnungseigentümergemeinschaften tun sich mit der Beschlussfindung viel schwerer als wir. Deshalb sind wir vielleicht doch eine Art Leuchtturm für solche Projekte und gleichzeitig ein verlässlicher Partner für Kommunen und Städte.

Stefan Henze: In Hamburg gibt es über 30 Wohnungsbaugenossenschaften mit 135.000 Wohnungen. Wenn sich alle für den Klimaschutz engagieren, hat das massiv positive Auswirkungen. Und wir machen das nicht als Selbstzweck, sondern für zukünftige Generationen.

Ditmar Baaß: Klimaschutz ist eines der großen Themen unserer Zeit. Wir sehen doch jeden Abend in den Nachrichten, dass es immer mehr Naturkatastrophen in immer kürzeren Abständen gibt – von Starkregenereignissen über Überschwemmungen und Hitzeperioden bis hin zu Waldbränden und der Erwärmung der Ozeane. Wir müssen jetzt handeln, damit unser Planet auch noch in 50 oder 100 Jahren für unsere Nachkommen lebenswert ist. In Schulen brauchen wir ein Fach Natur- und Klimaschutz, um die Bereitschaft zu wecken, mit unserem Komfort einen Schritt zurückzugehen, um unsere Erde zu schützen. Das mag pathetisch klingen, aber das ist meine tiefe Überzeugung.

Stefan Henze: Alle Investitionen, die wir jetzt tätigen, um das Klima nachhaltig zu schützen, sind gut angelegt. Wenn wir das nicht tun, wird sich die Spirale weiterdrehen. Die Katastrophen werden sich häufen. Und die Beseitigung der Schäden wird immer teurer.

Bislang sehen politische Beschlüsse vor, dass Hamburg bis 2045 klimaneutral werden soll. Allerdings gibt es bereits Forderungen, nach denen die Hansestadt dieses Ziel schon 2040 erreichen soll. Deutschlandlandweit gilt Klimaneutralität erst 2045, und auch die Etappenziele sind in der Hansestadt deutlich ambitionierter.

Stefan Henze: Mich ärgert diese Diskussion. Warum setzt sich Hamburg noch ambitioniertere Ziele als der Bund? Deutschland bis 2045 klimaneutral zu machen, ist bereits eine enorme Herausforderung. Warum müssen wir in Hamburg noch eine Schippe drauflegen? Das überfordert die Menschen und nimmt ihnen die Motivation.

Wie groß ist die Gefahr, dass Mieter durch energetische Modernisierungen zu stark finanziell belastet werden?

Stefan Henze: Prognosen gehen davon aus, dass Mieter fünf bis sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche mehr zahlen müssten, wenn sie allein für das Erreichen der Klimaneutralität verantwortlich wären. Das werden sie niemals an Energiekosten einsparen können. Und wir können keinem Mieter einer 60-Quadratmeter-Wohnung erklären, dass er zusätzlich zur normalen Miete über 400 Euro zahlen soll, um die Klimaziele zu erreichen. Deshalb müssen wir sozialverträglich und solidarisch handeln. Dieser Weg muss von allen mitgetragen werden. Wir brauchen mehr Förderprogramme. Wobei wir darauf achten müssen, dass wir es mit immer komplexeren Technologien nicht übertreiben. Wir brauchen Technik, die jeder beherrschen und bedienen kann. Da müssen wir wieder hin. Denkbar sind für mich zudem Hybridlösungen. Wir bauen Wärmepumpen ein, setzen aber an den wenigen Tagen, wo es richtig kalt wird, auf Gaszentralheizungen, die die Lasten in der Spitze abfangen. Und wir müssen hoffen, dass die Städte und Kommunen bei ihrer Wärmeplanung ihre Hausaufgaben erledigen und uns gute Angebote für einen Fernwärmeanschluss machen. Das ist für uns deutlich günstiger, als wenn wir selbst Anlagentechnik installieren müssen.

Reichen die Förderprogramme der öffentlichen Hand bei der energetischen Sanierung aus?

Ditmar Baaß: Ich wünsche mir vor allem mehr Klarheit. Es kann nicht sein, dass der Einbau von dreifach verglasten Fenstern nur deshalb nicht gefördert wird, weil die Fassade nicht gedämmt ist und es daher zu einer Kondensatbildung an der Wand kommen könnte. Nach unseren Erfahrungen aus vielen Modernisierungen ist diese Gefahr real gar nicht existent.

Zumindest beim Neubau scheint ja jetzt Licht am Ende des Tunnels. Der Senat hat beschlossen, die Standards für den Neubau teilweise zu senken. Der richtige Schritt?

Stefan Henze: Auf jeden Fall, das war sehr wichtig. Einige Standards haben die Baukosten enorm in die Höhe getrieben. Nehmen wir als Beispiel nur die Fassadendämmung. Im Jahre 1999 reichten zehn Zentimeter, heute sind wir bei bis zu 20 Zentimetern und mehr. Dadurch werden die Anschlüsse und Details bei Fenstern und Dach sehr viel aufwendiger. Das kann sich durch Energieeinsparungen niemals rechnen.

Ditmar Baaß: Als das Bauen dank niedriger Zinsen günstig war, haben sich Luxusanforderungen entwickelt. Damals konnten wir uns das leisten, heute nicht mehr. Was nützen Vorschriften, nach denen nach 30 Sekunden warmes Wasser aus dem Wasserhahn fließen muss? Oder Schallschutzvorschriften, damit man in einer Etagenwohnung ein Schallempfinden wie in einem Einfamilienhaus am Stadtrand hat? Wieso müssen Balkone, Treppenhäuser, Dachterrassen mit Trittschalldämmung ausgestattet werden? Wir sollten zurück zu den Standards, die vor zehn, 15 Jahren galten. Die waren auch sehr gut.

Was ist Ihr wichtigster Rat an Ihren Nachfolger?

Ditmar Baaß: Verliere deine Freude nicht.

Stefan Henze (lacht): Guter Hinweis, den werde ich mir merken.